আয়ারল্যান্ডের First Home Scheme: প্রথমবার বাড়ি কিনতে সরকার সমর্থিত Shared Equity Scheme, যোগ্যতা ও আবেদন প্রক্রিয়া

আয়ারল্যান্ডে প্রথমবার বাড়ি কিনতে আগ্রহীদের জন্য সরকার সমর্থিত First Home Scheme গুরুত্বপূর্ণ আর্থিক সহায়তা প্রদান করে, যা বাড়ির মূল্য এবং ক্রেতার আর্থিক সক্ষমতার মধ্যে থাকা ঘাটতি পূরণে সাহায্য করে। এটি কোনো অনুদান বা প্রচলিত ঋণ নয়, বরং একটি Shared Equity Scheme, যেখানে স্কিম পরিচালনাকারী প্রতিষ্ঠান বাড়ির মালিকানার একটি অংশ ধারণ করে। এই প্রতিবেদনে স্কিমটির যোগ্যতা, Shared Equity কীভাবে কাজ করে, সম্ভাব্য সুবিধা, গুরুত্বপূর্ণ সতর্কতা এবং আবেদন প্রক্রিয়া বিস্তারিতভাবে তুলে ধরা হয়েছে।

আয়ারল্যান্ডে সাম্প্রতিক বছরগুলোতে বাড়ির মূল্য উল্লেখযোগ্যভাবে বেড়েছে। একই সঙ্গে মর্টগেজ পাওয়ার নিয়ম, ডিপোজিটের চাপ এবং নির্মাণ ব্যয় বৃদ্ধি পাওয়ায় অনেক কর্মজীবী পরিবার পর্যাপ্ত আয় থাকা সত্ত্বেও প্রথম বাড়ি কেনার সুযোগ থেকে পিছিয়ে পড়ছেন।

এই বাস্তবতায় সরকার সমর্থিত First Home Scheme প্রথমবারের বাড়ি ক্রেতাদের জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ উদ্যোগ হিসেবে কাজ করছে। স্কিমটির উদ্দেশ্য হলো বাড়ির মূল্য এবং ক্রেতার আর্থিক সক্ষমতার মধ্যে থাকা ঘাটতি পূরণ করে যোগ্য আবেদনকারীদের নিজস্ব বাড়ি কেনার সুযোগ তৈরি করা।

First Home Scheme কী?
First Home Scheme হলো সরকার সমর্থিত একটি Shared Equity Scheme। এটি কোনো অনুদান নয় এবং প্রচলিত অর্থে ব্যাংক ঋণও নয়।

এই স্কিমের আওতায় বাড়ি কেনার জন্য প্রয়োজনীয় অর্থের একটি অংশ স্কিম পরিচালনাকারী প্রতিষ্ঠান বিনিয়োগ করে। এর বিনিময়ে তারা বাড়িটির মালিকানার একটি নির্দিষ্ট অংশের অধিকার ধারণ করে। ফলে ক্রেতাকে শুরুতেই সম্পূর্ণ অর্থের ব্যবস্থা করতে হয় না এবং বাড়ি কেনা তুলনামূলক সহজ হয়ে ওঠে।

Shared Equity বলতে কী বোঝায়?
Shared Equity অর্থ হলো বাড়ির মালিকানায় একাধিক পক্ষের অংশীদারিত্ব থাকা। বাড়ির মালিক সেখানে বসবাস করবেন এবং বাড়িটির মালিক থাকবেন, তবে স্কিম থেকে যে অর্থ সহায়তা নেওয়া হবে, তার সমপরিমাণ মালিকানার অংশ First Home Scheme ধরে রাখবে।

পরবর্তীতে বাড়ির মালিক চাইলে নিজের আর্থিক সামর্থ্য অনুযায়ী সেই অংশ ধাপে ধাপে অথবা এককালীন কিনে নিতে পারবেন।

কোন ধরনের বাড়ির জন্য এই স্কিম প্রযোজ্য?
বর্তমানে First Home Scheme তিন ধরনের আবাসনের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য।

যোগ্য আবেদনকারীরা নিম্নোক্ত ক্ষেত্রে আবেদন করতে পারেনঃ

• নতুন নির্মিত (New Build) বাড়ি বা অ্যাপার্টমেন্ট কেনা।
• নিজস্ব জমিতে প্রথম বাড়ি নির্মাণ (Self-build)।
• বর্তমানে ভাড়া থাকা বাড়ি, যেখানে বাড়িওয়ালা বিক্রির জন্য নোটিশ দিয়েছেন, সেই বাড়ি কেনা (Tenant Home Purchase)।

কারা আবেদন করতে পারবেন?
First Home Scheme এর জন্য আবেদন করতে হলে কয়েকটি গুরুত্বপূর্ণ শর্ত পূরণ করতে হবে।

যোগ্যতার প্রধান শর্তগুলো হলোঃ

• আবেদনকারীর বয়স কমপক্ষে ১৮ বছর হতে হবে।
• সাধারণভাবে প্রথমবারের বাড়ি ক্রেতা হতে হবে অথবা স্কিমে নির্ধারিত অন্যান্য যোগ্যতার আওতায় থাকতে হবে।
• অংশগ্রহণকারী কোনো ব্যাংক বা ঋণদাতার কাছ থেকে Mortgage Approval থাকতে হবে।
• নিজের আয়ের ভিত্তিতে সর্বোচ্চ অনুমোদিত মর্টগেজ গ্রহণ করতে হবে।
• বাড়ির মূল্যের কমপক্ষে ১০ শতাংশ ডিপোজিট থাকতে হবে। Self-build ক্ষেত্রে নিজস্ব জমির মূল্যও নির্দিষ্ট শর্তে ডিপোজিট হিসেবে গণ্য হতে পারে।
• বাড়িটি অবশ্যই আয়ারল্যান্ডে অবস্থিত হতে হবে এবং সেটি আবেদনকারীর প্রধান বাসস্থান হতে হবে।
• বাড়ির মূল্য সংশ্লিষ্ট স্থানীয় কর্তৃপক্ষ নির্ধারিত সর্বোচ্চ মূল্যসীমার মধ্যে থাকতে হবে।

কত শতাংশ Shared Equity পাওয়া যায়?
সাধারণভাবে আবেদনকারীরা বাড়ির ক্রয়মূল্য বা নির্মাণ ব্যয়ের সর্বোচ্চ ৩০ শতাংশ পর্যন্ত Shared Equity সুবিধা পেতে পারেন।

তবে একই সঙ্গে Help to Buy Scheme ব্যবহার করলে First Home Scheme থেকে সর্বোচ্চ ২০ শতাংশ পর্যন্ত Shared Equity পাওয়া যায়।

এছাড়া স্কিমের আওতায় সর্বনিম্ন অংশ সাধারণত বাড়ির মূল্যের ২.৫ শতাংশ অথবা ১০ হাজার ইউরো, যেটি বেশি হবে।

এই অর্থ কি পরিশোধ করতে হয়?
First Home Scheme থেকে পাওয়া অর্থের জন্য প্রচলিত ঋণের মতো মাসিক কিস্তি দিতে হয় না। তবে এটি সম্পূর্ণ বিনামূল্যের অর্থও নয়।

স্কিম পরিচালনাকারী প্রতিষ্ঠান বাড়িটির মালিকানার একটি অংশ ধরে রাখে। ভবিষ্যতে বাড়ির মালিক চাইলে সেই অংশ সম্পূর্ণ বা আংশিকভাবে কিনে নিতে পারেন। যদি দীর্ঘ সময় সেই অংশ পুনঃক্রয় না করা হয়, তাহলে নির্দিষ্ট সময় পর থেকে সার্ভিস চার্জ প্রযোজ্য হতে পারে।

কোন কোন ঋণদাতার মাধ্যমে আবেদন করা যায়?
বর্তমানে First Home Scheme এর সঙ্গে কয়েকটি প্রধান মর্টগেজ ঋণদাতা প্রতিষ্ঠান যুক্ত রয়েছে, সেগুলো হলোঃ

• AIB Group (AIB, EBS এবং Haven Mortgages)
• Bank of Ireland
• PTSB

আবেদনকারীর মর্টগেজ অনুমোদন অবশ্যই অংশগ্রহণকারী এসব প্রতিষ্ঠানের কোনো একটি থেকে হতে হবে।

বাংলাদেশী কমিউনিটির জন্য কেন গুরুত্বপূর্ণ?
আয়ারল্যান্ডে বসবাসরত অনেক বাংলাদেশী পরিবার নিয়মিত চাকরি করেন, কর পরিশোধ করেন এবং দীর্ঘমেয়াদে নিজের বাড়ি কেনার পরিকল্পনা করেন। কিন্তু বাড়ির মূল্য এবং প্রয়োজনীয় ডিপোজিটের কারণে অনেকেই সেই লক্ষ্য অর্জনে পিছিয়ে পড়েন।

First Home Scheme সেই আর্থিক ব্যবধান কমাতে সহায়ক হতে পারে। বিশেষ করে যারা নতুন নির্মিত বাড়ি কিনতে চান বা নিজস্ব জমিতে প্রথম বাড়ি নির্মাণের পরিকল্পনা করছেন, তাঁদের জন্য এটি একটি কার্যকর বিকল্প হতে পারে।

আবেদন করার আগে যেসব বিষয় বিবেচনা করবেন
এই স্কিমে আবেদন করার আগে পুরো শর্তাবলি ভালোভাবে বোঝা গুরুত্বপূর্ণ, বিশেষভাবে নিচের বিষয়গুলো যাচাই করা উচিতঃ

• আপনি স্কিমের যোগ্যতার আওতায় পড়ছেন কিনা।
• বাড়ির মূল্য নির্ধারিত সীমার মধ্যে রয়েছে কিনা।
• Mortgage Approval পাওয়া গেছে কিনা।
• ডিপোজিটের অর্থ প্রস্তুত রয়েছে কিনা।
• Help to Buy Scheme ব্যবহার করলে Shared Equity এর পরিমাণ কত হবে।
• ভবিষ্যতে স্কিমের মালিকানার অংশ পুনঃক্রয়ের পরিকল্পনা কী হবে।

First Home Scheme অনেক পরিবারের জন্য বাড়ির মালিক হওয়ার বাস্তব সুযোগ তৈরি করছে। তবে এটি অনুদান বা সুদমুক্ত ঋণ নয়। আবেদন করার আগে Shared Equity কীভাবে কাজ করে, ভবিষ্যতে মালিকানার অংশ পুনঃক্রয়ের প্রক্রিয়া এবং সম্ভাব্য সার্ভিস চার্জ সম্পর্কে স্পষ্ট ধারণা নেওয়া অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

গুরুত্বপূর্ণ সতর্কতাঃ আবেদন করার আগে যা অবশ্যই জানা উচিত
First Home Scheme কর্তৃপক্ষ আবেদনকারীদের জোরালোভাবে পরামর্শ দিয়েছে, এই স্কিমে আবেদন করার আগে অবশ্যই একজন স্বাধীন (Independent) আর্থিক পরামর্শক এবং একজন আইনগত পরামর্শকের সঙ্গে আলোচনা করতে। কারণ এটি একটি Shared Equity Scheme এবং ভবিষ্যতে বাড়ির মূল্য পরিবর্তনের সঙ্গে আপনার আর্থিক দায়বদ্ধতার পরিমাণও পরিবর্তিত হতে পারে।

বাড়ির মূল্য বাড়লে বা কমলে কী হবে?
First Home Scheme এর মাধ্যমে যে Shared Equity নেওয়া হয়, তা বাড়ির বর্তমান বাজারমূল্যের সঙ্গে যুক্ত থাকে। অর্থাৎ ভবিষ্যতে বাড়ির মূল্য বেড়ে গেলে স্কিমের মালিকানার শতাংশ অপরিবর্তিত থাকলেও সেই অংশ পুনঃক্রয় করতে আগের তুলনায় বেশি অর্থ পরিশোধ করতে হবে। একইভাবে বাড়ির মূল্য কমে গেলে পুনঃক্রয়ের অর্থও কমে যেতে পারে।

উদাহরণ ১ঃ নতুন নির্মিত বাড়ি কেনার ক্ষেত্রে
ধরা যাক, একজন ক্রেতা ৩ লাখ ৫০ হাজার ইউরো মূল্যের একটি নতুন বাড়ি কিনলেন এবং First Home Scheme থেকে ৩৫ হাজার ইউরো সহায়তা নিলেন। এতে স্কিমটির ওই বাড়িতে ১০ শতাংশ মালিকানার অংশ থাকবে।

কয়েক বছর পর যদি বাড়িটির বাজারমূল্য বেড়ে ৪ লাখ ইউরো হয় এবং তখন মালিক স্কিমের অংশটি কিনে নিতে চান, তাহলে তাঁকে ১০ শতাংশ হিসেবে ৪০ হাজার ইউরো পরিশোধ করতে হবে। এর সঙ্গে প্রযোজ্য হলে সার্ভিস চার্জও যোগ হবে।

উদাহরণ ২ঃ নিজস্ব জমিতে বাড়ি নির্মাণের ক্ষেত্রে
ধরা যাক, একজন আবেদনকারীর ১ লাখ ইউরো মূল্যের নিজস্ব জমি রয়েছে। তিনি সেখানে ৩ লাখ ইউরো ব্যয়ে বাড়ি নির্মাণ করলেন এবং First Home Scheme থেকে ৩০ হাজার ইউরো নিলেন। এতে স্কিমটির বাড়ির ওপর ১০ শতাংশ মালিকানার অংশ তৈরি হবে।

পরবর্তীতে পুরো সম্পত্তির মূল্য যদি ৫ লাখ ইউরোতে পৌঁছে যায়, তাহলে পুনঃক্রয়ের হিসাব সরাসরি ৫ লাখ ইউরোর ওপর করা হবে না। প্রথমে জমির বর্তমান মূল্য বাদ দিয়ে বাড়ির অংশের মূল্য নির্ধারণ করা হবে। এই উদাহরণে পুনঃক্রয়ের ভিত্তিমূল্য হবে ৩ লাখ ৭৫ হাজার ইউরো এবং তার ১০ শতাংশ অর্থাৎ ৩৭ হাজার ৫০০ ইউরো পরিশোধ করে স্কিমের অংশ পুনঃক্রয় করতে হবে। এর সঙ্গে প্রযোজ্য সার্ভিস চার্জও যুক্ত হতে পারে।

Central Bank of Ireland সম্পর্কে গুরুত্বপূর্ণ তথ্য
First Home Scheme এর Shared Equity পণ্যটি Central Bank of Ireland দ্বারা নিয়ন্ত্রিত (Regulated) নয়। ফলে এই স্কিমটি ব্যাংকের নির্দিষ্ট নিয়ন্ত্রক আচরণবিধি, যেমন Consumer Protection Code এর আওতায় পরিচালিত হয় না। তবে এর অর্থ এই নয় যে আবেদনকারীরা ভোক্তা আইন অনুযায়ী তাঁদের আইনি অধিকার হারিয়ে ফেলবেন। বিদ্যমান ভোক্তা সুরক্ষা আইন অনুযায়ী তাঁদের অধিকার বহাল থাকবে।

কীভাবে আবেদন করবেন?
প্রথমে First Home Scheme এর অনলাইন Eligibility Calculator ব্যবহার করে প্রাথমিকভাবে নিজের যোগ্যতা যাচাই করা যায়। এরপর অংশগ্রহণকারী মর্টগেজ ঋণদাতার Mortgage Approval সংগ্রহ করে প্রয়োজনীয় নথিপত্রসহ অনলাইনে আবেদন করতে হয়। আবেদন অনুমোদিত হলে নির্ধারিত প্রক্রিয়ার মাধ্যমে Shared Equity সুবিধা চূড়ান্ত করা হয়।

সংবাদের সূত্রঃ
First Home Scheme, Department of Housing, Local Government and Heritage এবং Government of Ireland.